中期経営計画

第九次中期経営計画

2023年3月期~2025年3月期(2022年5月12日公表)

1.業績目標

中計最高益連続更新
3ヵ年累計経常利益7,500億円、当期利益5,000億円の達成

八次までの成長ペースを維持し、六次から4計画連続の最高益更新を目指す

<3ヵ年の累計業績目標>
売上高3兆円 (八次中計比 +1,296億円、+  5%)
営業利益7,700億円 (  同   +   825億円、+12%)
経常利益7,500億円 (  同   +   944億円、+14%)
当期利益5,000億円 (  同   +   672億円、+16%)


(参考) 各経営計画の業績比較

(億円)

第六次計画
(2014年3月期
~2016年3月期)
第七次計画
(2017年3月期
~2019年3月期)
第八次計画
(2020年3月期
~2022年3月期)
第九次計画
(2023年3月期
~2025年3月期)
売上高

24,421

(+2,720)

28,858

(+4,437)

28,704

(△153)

30,000

(+1,296)
営業利益

5,006

(+633)

6,132

(+1,126)

6,875

(+743)

7,700

(+825)
経常利益

4,180

(+889)

5,578

(+1,398)

6,556

(+978)

7,500

(+944)
当期利益

2,381

(+741)

3,533

(+1,153)

4,328

(+795)

5,000

(+672)

注)いずれも計画期間中の累計額

2.部門別業績目標と事業戦略

東京のオフィスビル賃貸を確固たる基盤と位置付けることは変えず、グループの総合力で目標達成を目指す

<部門別業績目標>

(億円)

第六次計画 第七次計画 第八次計画 第九次計画
賃貸

8,862

10,731

12,189

13,000

販売 7,731 9,572 8,221 7,500
完工 5,893 6,347 6,120 7,000
流通 1,772 2,077 2,105 2,500
売上高 24,421 28,858 28,704 30,000
賃貸 3,137 4,155 4,873 5,200
販売 1,272 1,401 1,509 1,500
完工 470 504 547 750
流通 406 474 441 680
営業利益 5,006 6,132 6,875 7,700


<事業戦略>

①不動産賃貸
八次までに構築した収益基盤を維持し、4計画連続の増益を目指す
・オフィスビルは、既存ビルの収益力維持に努めるとともに、八次竣工ビル(延18万坪)の通期稼働と、九次竣工ビル(延19万坪)の新規稼働による収益を確実に取り込む
・ホテル・イベントホール・商業施設などの施設営業分野は、コロナ禍前の収益力を回復し、十次以降の成長回帰を期す

②不動産販売
八次で実現した高水準の利益規模を維持する
・量を追わず利益重視で販売ペースをコントロールする方針を堅持
・上昇傾向にある建設工事費への対処は課題だが、九次計上分は全件着工済につき影響は限定的
・競争激化の用地取得環境が続く中、着実に確保する方針を継続

③完成工事
リフォーム(新築そっくりさん)、注文住宅ともに、品質を高めつつ、コストコントロールに注力し、受注拡大による最高益連続更新を目指す
・高い環境性能や防災性能をはじめ、顧客のニーズを的確に捉えた商品提案により受注拡大を図る
・ウッドショックや資材高に適切に対処し、影響を最小限にとどめる

④不動産流通
収益力を一段と強化し、中計最高益の大幅更新を目指す
グループの連携強化と顧客本位のサービスをより一層追求し、シェア拡大を図る

3.設備投資計画(分譲マンションなど販売用の仕入れを除く固定資産投資)

収益基盤強化のため、東京都心における賃貸ビル投資を継続推進
九次3年間で1兆円の投資を見込む

①再開発を中心とした具体化している延床70万坪超の開発計画への投資7千億円
現時点の賃貸資産稼働見通しは下表の通り

<開発ペースの推移>

第六次計画 第七次計画 第八次計画 第九次計画 第十次以降
延床面積 11万坪 21万坪 18万坪 19万坪 52万坪

②「好球必打」新規案件投資枠3千億円

4.資金調達計画

(1)仕掛中物件の追加投資7千億円は、拡大する賃貸CF※で賄える見通し

<設備投資と賃貸CFの推移>

(億円)

第六次計画 第七次計画 第八次計画 第九次計画
設備投資

△4,223

△6,635

△8,053

△10,000

賃貸CF

4,098

5,346

6,445

7,000

有利子負債

31,589

33,428

35,600

38,000

※賃貸CF(キャッシュフロー):不動産賃貸事業の営業利益+減価償却費


(2)グリーンファイナンスの導入
長期資金総額1兆円のグリーンファイナンスを実施

①DBJ Green Building認証※で3つ星以上の評価を取得済の当社保有ビル(2022年3月末時点で27物件取得済)のうち、12棟を対象に1兆円をグリーンファイナンスにより調達する

②資金調達期間中の制約
・CO2排出量、エネルギー使用量等の環境性能開示
・対象物件のDBJ Green Building認証3つ星以上維持
・環境改善等の社会課題に貢献するファイナンスであり、対象物件の売却禁止

③JCR・R&I 2社からグリーンファイナンス適合評価取得

※DBJ Green Building認証は、日本政策投資銀行が創設した、不動産の「経済性」にとどまらない「環境・社会への配慮」における性能・取組みを評価する認証制度

5.株主還元方針

利益成長に沿った「持続的増配」、「年5円増配」を継続
キャッシュフローは賃貸ビル投資に優先配分する方針を継続
なお、九次中計期間中に自己資本比率は30%を超える見通しで、資本政策の自由度は高まりつつあります。

<配当と一株利益の推移>

(円)

第七次計画 第八次計画
2017年
3月期
2018年
3月期
2019年
3月期
2020年
3月期
2021年
3月期
2022年
3月期
配当

24

27

30

35

40

45

一株利益 218 253 275 298 298 317

6.政策保有株式に対する数値目標の導入

保有株式簿価の株主資本に対する比率を2030年度までに10%以下に抑制
当社は、取引先等との安定的・長期的な取引関係の構築および強化等の観点から、持続的な成長と中長期的な企業価値の向上に資すると判断した場合は、当該取引先等の株式を取得し保有することができるものとしております。
今般、政策保有株式の保有残高につき数値目標を設定し、一定の規律を設けることといたしました。前期末時点で、保有する上場株式の簿価2,719億円の株主資本1兆4,792億円(純資産から有価証券評価差額金等を控除)に対する比率は18%に相当しますが、これを今後毎年引き下げ、2030年度までに10%以下に抑制してまいります。

<上場株式簿価と株主資本の推移>

(億円)

第六次計画
(2016年3月末)
第七次計画
(2019年3月末)
第八次計画
(2022年3月末)
  2030年度
目標
株式簿価

1,903

2,555

2,719

 
株主資本

8,210

10,993

14,792

比率

23%

23%

18%

10%以下

7.CO2排出量(Scope1、2、3)削減目標の設定

パリ協定直前の2014年度対比、2030年度までに50%削減
2050年カーボンニュートラルに賛同表明済
脱炭素への取り組みを事業拡大に結び付け達成を目指す

①オフィスビルを中心とする賃貸事業・施設運営事業において省エネを推進
・新築・リニューアル時の高効率設備導入を一段と追求し、エネルギー消費等による自社CO2排出を床面積当たり50%削減
・テナントへの省エネ啓発活動を継続

②主力事業の上流、下流における削減対策推進
・ビルテナント専有部へのグリーン電力導入支援
・建設時のエネルギー消費を抑制
・高性能設計を強化(分譲マンションのZEH-M Oriented標準仕様化)
・戸建住宅の脱炭素に貢献する、太陽光発電の新サービス「すみふ×エネカリ」提供推進
・新築そっくりさんで高断熱リフォーム商品の提供推進
・自動車充電装置の普及を促進

③九次中計は総排出量の10%削減を目指す
・総排出量の約6割を占める分譲マンション事業における削減は、設計基準変更後の物件が竣工する十次中計以降に寄与
・分譲マンション以外は25%削減を目指す

<九次 CO2排出量削減目標>

(参考)

2014年度 第九次計画
削減目標
  2019年度
排出量
(千tCO2
排出量
(千tCO2
構成比
分譲マンション

3,605

61%

 

3,540

分譲マンション以外

2,336

39%

△25%

2,997

注文住宅・
新築そっくりさん

1,591

27%

1,565

オフィスビル

689

12%

1,366

その他
(本社、グループ会社)

55

1%

66

合計 5,940 100% △10% 6,537


九次 各事業の主な数値目標
①オフィステナント専有部のグリーン電力導入率30%
②分譲マンションのZEH-M Oriented 設計100%
③注文住宅でZEH住宅(標準化済)受注比率60%
④新築そっくりさんで高断熱リフォーム商品(投入済)受注比率20%
⑤「すみふ×エネカリ」の太陽光発電で創出した環境価値を取得し、当社グループの自己使用オフィスの電力を全量グリーン化

第九次中期経営計画 資料